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Capital structure choices and crisis performance in U.S. REITs : the role of leverage, debt maturity, and property type differences
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This dissertation examines how capital structure choices of U.S. Equity Real Estate Investment Trusts (REITs) before a crisis affect performance during two fundamentally different economic shocks – the Global Financial Crisis (GFC) and the COVID-19 pandemic. Since REITs have limited internal financing options due to statutory distribution requirements, they heavily depend on external financing sources, which makes the structure of leverage and debt maturities particularly important. Building on the framework of Pavlov, Steiner and Wachter (2018), this study analyzes performance effects through cross-sectional OLS and logistic regressions(“Does preparation matter?”), determinants of adjustment (“Who prepares?”), and if these relationships differ across property-type heterogeneity.The findings show that the effect of capital structure preparations is crisis-specific. While deleveraging before the GFC leads to significantly better crisis performance, neither leverage reductions nor adjustments of debt maturities had any impact on performance during the COVID-19 pandemic. Further, this study confirms that sectoral differences play a key role: Defensive REITs benefited significantly during the GFC with prior deleveraging, while during COVID, especially short-term debt maturities led to negative crisis performance for defensive REITs. Overall, this study shows that the effect of capital structure adjustments varies both across crisis types (credit market versus cash flow shock) and across different property type risks. Further, this study shows that crisis effects and property type heterogeneity jointly determine financial flexibility, which indicates that decisions over capital structure must be tailored to crisis and sector-specific conditions rather than applied universally.
Esta dissertação analisa como decisões de estrutura de capital tomadas pelos U.S. Equity REITsantes de uma crise influenciam o seu desempenho durante dois choques económicos distintos: a Global Financial Crisis (GFC) e a pandemia da COVID-19. Devido às exigências legais de distribuição de rendimento, os REITs dependem fortemente de financiamento externo, tornando a alavancagem e a maturidade da dívida fatores críticos em períodos de stress. Com base no enquadramento de Pavlov, Steiner e Wachter (2018), o estudo utiliza regressões OLS e modelos logísticos para avaliar se a preparação melhora o desempenho (“Does preparation matter?”), identificar quais empresas se preparam (“Who prepares?”) e verificar se estes efeitos variam entre tipos de propriedades.Os resultados mostram que a eficácia da preparação é específica ao tipo de crise. A redução da alavancagem antes da GFC melhorou significativamente o desempenho, enquanto não teve efeito durante a COVID-19. Extensões de maturidade não geraram benefícios diretos em nenhuma crise, embora a pressão de refinanciamento tenha impulsionado ajustes em ambos os períodos. Diferenças sectoriais são determinantes: sectores defensivos beneficiaram-se da desalavancagem durante a GFC, mas foram mais afetados por maturidades curtas durante a COVID-19.Conclui-se que o impacto das decisões de estrutura de capital depende do tipo de choque (mercado de crédito versus choque operacional) e das características sectoriais dos REITs. Estes resultados contribuem para a literatura e oferecem implicações práticas para gestores e investidores.
Esta dissertação analisa como decisões de estrutura de capital tomadas pelos U.S. Equity REITsantes de uma crise influenciam o seu desempenho durante dois choques económicos distintos: a Global Financial Crisis (GFC) e a pandemia da COVID-19. Devido às exigências legais de distribuição de rendimento, os REITs dependem fortemente de financiamento externo, tornando a alavancagem e a maturidade da dívida fatores críticos em períodos de stress. Com base no enquadramento de Pavlov, Steiner e Wachter (2018), o estudo utiliza regressões OLS e modelos logísticos para avaliar se a preparação melhora o desempenho (“Does preparation matter?”), identificar quais empresas se preparam (“Who prepares?”) e verificar se estes efeitos variam entre tipos de propriedades.Os resultados mostram que a eficácia da preparação é específica ao tipo de crise. A redução da alavancagem antes da GFC melhorou significativamente o desempenho, enquanto não teve efeito durante a COVID-19. Extensões de maturidade não geraram benefícios diretos em nenhuma crise, embora a pressão de refinanciamento tenha impulsionado ajustes em ambos os períodos. Diferenças sectoriais são determinantes: sectores defensivos beneficiaram-se da desalavancagem durante a GFC, mas foram mais afetados por maturidades curtas durante a COVID-19.Conclui-se que o impacto das decisões de estrutura de capital depende do tipo de choque (mercado de crédito versus choque operacional) e das características sectoriais dos REITs. Estes resultados contribuem para a literatura e oferecem implicações práticas para gestores e investidores.
Descrição
Palavras-chave
Capital structure Crisis performance REIT Leverage Change in leverage Debt maturity Change in debt maturity Property type Global financial crisis COVID-crisis Preparation Cumulative total return Deleveraging Extending Liquidity buffers Financial flexibility Estrutura de capital Desempenho em crises REITs Alavancagem Variação da alavancagem Maturidade da dívida Variação da maturidade da dívida Tipo de propriedade Crise financeira global Crise da COVID-19 Preparação para crises Retorno total acumulado Desalavancagem Extensão de maturidades Reservas de liquidez Flexibilidade financeira
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