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Equity research : Realty Income Corp.
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The objective of this thesis is to conduct a fundamental equity valuation of Realty Income Corporation using an integrated framework combining intrinsic and market-based valuation methods. Realty Income is one of the largest net lease REITs in the United States, with over 15,500 single-tenant properties leased under long-term triple-net agreements. Its business model generates highly predictable, cycle-resistant cash flows, supported by investment-grade tenant quality, broad diversification, and contractual rent escalations. The valuation applies three complementary approaches. A Net Asset Value (NAV) analysis, a two-stage Dividend Discount Model (DDM), and a relative valuation using REIT-specific multiples. Averaging the base cases yields an implied fair value of USD 70.09 per share. Relative to the market price of USD 56.37 at year-end 2025, this implies approximately 24% upside and would correspond to a buy recommendation from a purely fundamental perspective. All valuation approaches indicate undervaluation. The market-based valuation yields the highest base-case share price, suggesting an optimistic view on near-term earnings, while the NAV approach produces the lowest, reflecting a more conservative assessment of the underlying portfolio value. The interest rate tightening cycle initiated in 2022 has compressed REIT valuations across the sector, widening the discount at which Realty Income trades relative to its estimated private-market asset value. A comparison with equity research from UBS, Jefferies, and Deutsche Bank confirms broad alignment on operational assumptions, with differences in target prices primarily driven by varying methodological choices regarding discount rates, multiples, and growth assumptions.
O objetivo desta tese é realizar uma avaliação fundamental de equity da Realty Income Corporation, utilizando um quadro integrado que combina métodos intrínsecos e baseados no mercado. A Realty Income é um dos maiores REITs de net lease nos Estados Unidos, com mais de 15.500 propriedades de inquilino único sob contratos triple-net de longo prazo, gerando fluxos de caixa previsíveis e resilientes, suportados por inquilinos com grau de investimento, diversificação e aumentos contratuais de renda. A avaliação aplica três abordagens, nomeadamente Net Asset Value (NAV), um Dividend Discount Model (DDM) em duas fases e uma avaliação relativa com múltiplos de REITs. A média dos cenários base resulta num valor justo de USD 70,09 por ação. Comparado ao preço de USD 56,37 no final de 2025, implica um potencial de valorização de cerca de 23%, equivalente a uma recomendação de compra. Todas as abordagens indicam subavaliação. A avaliação baseada no mercado apresenta o maior preço implícito, refletindo otimismo quanto aos resultados de curto prazo, enquanto o NAV gera o menor valor, indicando uma visão mais conservadora do portfólio. O ciclo de subida das taxas de juro iniciado em 2022 comprimiu as avaliações do setor, ampliando o desconto face ao valor de mercado privado. A comparação com research de UBS, Jefferies e Deutsche Bank mostra alinhamento nas premissas operacionais, sendo as diferenças nos preços-alvo explicadas por variações em taxas de desconto, múltiplos e crescimento.
O objetivo desta tese é realizar uma avaliação fundamental de equity da Realty Income Corporation, utilizando um quadro integrado que combina métodos intrínsecos e baseados no mercado. A Realty Income é um dos maiores REITs de net lease nos Estados Unidos, com mais de 15.500 propriedades de inquilino único sob contratos triple-net de longo prazo, gerando fluxos de caixa previsíveis e resilientes, suportados por inquilinos com grau de investimento, diversificação e aumentos contratuais de renda. A avaliação aplica três abordagens, nomeadamente Net Asset Value (NAV), um Dividend Discount Model (DDM) em duas fases e uma avaliação relativa com múltiplos de REITs. A média dos cenários base resulta num valor justo de USD 70,09 por ação. Comparado ao preço de USD 56,37 no final de 2025, implica um potencial de valorização de cerca de 23%, equivalente a uma recomendação de compra. Todas as abordagens indicam subavaliação. A avaliação baseada no mercado apresenta o maior preço implícito, refletindo otimismo quanto aos resultados de curto prazo, enquanto o NAV gera o menor valor, indicando uma visão mais conservadora do portfólio. O ciclo de subida das taxas de juro iniciado em 2022 comprimiu as avaliações do setor, ampliando o desconto face ao valor de mercado privado. A comparação com research de UBS, Jefferies e Deutsche Bank mostra alinhamento nas premissas operacionais, sendo as diferenças nos preços-alvo explicadas por variações em taxas de desconto, múltiplos e crescimento.
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Palavras-chave
Realty income corporation Real estate investment trust Net Lease Triple-net lease Equity valuation Dividend discount model Net asset value Relative valuation Fundamental analysis Investment recommendation Fundo de investimento imobiliário Arrendamento líquido Arrendamento triple-net Avaliação de capital próprio Modelo de desconto de dividendos Valor líquido dos ativos Avaliação relativa Análise fundamental Recomendação de investimento
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