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Balancing profitability & responsibility : investment criteria in mid-market real estate: the Altura project
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Mid-market real estate occupies a strategically relevant yet academically underexplored position between small private investments and large institutional assets. Using the Altura project in Lisbon as a theoretically informative concept, this dissertation examines how investors evaluate mid-market real estate opportunities and how they assess impact-oriented elements within this decision-making process. The study employs a qualitative, exploratory design based on nine semi-structured expert interviews with investors, fund managers, real estate entrepreneurs and complementary professionals, complemented by an exercise on key investment criteria. The data was analyzed via thematic content analysis.The findings reveal a clear hierarchy in investment decision-making, with financial return and risk acting as primary gatekeepers, followed by team quality & track record and governance, exit strategy and scalability. Compared to large-scale institutional settings, mid-market investors seem to rely more heavily on operational competence, local expertise and transparent governance, reflecting higher execution risk and market inefficiencies. Impact orientation is viewed positively but clearly on a conditional basis. It is welcomed when it strengthens the business case but rarely justifies lower financial returns on its own. The dissertation concludes that investable mid-market strategies with a focus on impact real estate require the alignment of financial fundamentals, credible execution capability, robust governance structures and measurable, contextually relevant impact indicators.
O mercado imobiliário de mid-market ocupa uma posição estrategicamente relevante, mas ainda pouco explorada na literatura académica, situando-se entre investimentos privados de pequena escala e ativos institucionais de grande dimensão. Utilizando o projeto Altura, em Lisboa, como referência teórica, esta dissertação analisa como os investidores avaliam oportunidades neste segmento e de que forma consideram elementos orientados para o impacto no processo de tomada de decisão. O estudo adota um desenho qualitativo e exploratório, baseado em nove entrevistas semiestruturadas com investidores, gestores de fundos e empreendedores imobiliários. Os dados foram analisados através de análise temática de conteúdo. Os resultados evidenciam uma hierarquia clara na tomada de decisão, na qual o retorno financeiro e o risco atuam como critérios primários, seguidos pela qualidade da equipa, governação, estratégia de saída e escalabilidade. Em comparação com contextos institucionais de grande escala, os investidores mid-market dependem mais da competência operacional, do conhecimento local e de práticas de governação transparentes. A orientação para o impacto é encarada de forma positiva, mas condicional, sendo valorizada quando reforça o caso de negócio. Conclui-se que estratégias mid-market investíveis com foco em imobiliário de impacto exigem fundamentos financeiros sólidos, capacidade de execução credível, governação robusta e indicadores de impacto mensuráveis.
O mercado imobiliário de mid-market ocupa uma posição estrategicamente relevante, mas ainda pouco explorada na literatura académica, situando-se entre investimentos privados de pequena escala e ativos institucionais de grande dimensão. Utilizando o projeto Altura, em Lisboa, como referência teórica, esta dissertação analisa como os investidores avaliam oportunidades neste segmento e de que forma consideram elementos orientados para o impacto no processo de tomada de decisão. O estudo adota um desenho qualitativo e exploratório, baseado em nove entrevistas semiestruturadas com investidores, gestores de fundos e empreendedores imobiliários. Os dados foram analisados através de análise temática de conteúdo. Os resultados evidenciam uma hierarquia clara na tomada de decisão, na qual o retorno financeiro e o risco atuam como critérios primários, seguidos pela qualidade da equipa, governação, estratégia de saída e escalabilidade. Em comparação com contextos institucionais de grande escala, os investidores mid-market dependem mais da competência operacional, do conhecimento local e de práticas de governação transparentes. A orientação para o impacto é encarada de forma positiva, mas condicional, sendo valorizada quando reforça o caso de negócio. Conclui-se que estratégias mid-market investíveis com foco em imobiliário de impacto exigem fundamentos financeiros sólidos, capacidade de execução credível, governação robusta e indicadores de impacto mensuráveis.
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Palavras-chave
Mid-market real estate Investor-decision-making Impact investing Governance Qualitative research Altura project Lisbon Mercado imobiliário de médio porte Tomada de decisão do investidor Investimento de impacto Governança Pesquisa qualitativa Projeto Altura Lisboa
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