Martins, AntónioKessler, Selina2026-06-092026-06-092026-04-242026-03-20ca1d83d0-7bda-4e91-881d-61ae412cefbdhttp://hdl.handle.net/10400.14/58077This thesis examines how Singapore Real Estate Investment Trusts (S-REITs) respond to changes in financing conditions and discount rates, and whether leverage and sector cash-flow cyclicality shape these exposures. Using monthly excess returns for 33 S-REITs from January 2019 to June 2025, equally weighted portfolios are sorted by gearing (high vs. low) and sector cyclicality (more vs. less cyclical). Portfolio returns are estimated in monthly time-series multifactor regressions including local and global equity markets (Straits Times Index and S&P 500) and interest-rate shocks proxied by monthly changes in short- and long-term yields in Singapore and the United States. Regime effects are tested for the COVID-19 period and the 2022-2023 tightening phase. Results indicate a stable pricing structure. S-REIT excess returns load strongly on the local equity market, with economically large and highly significant STI betas. Global long-term discount rates are the second dominant channel: U.S. 10-year yield changes are robustly negatively associated with S-REIT returns, while Singapore yield changes add little once global yields and equity factors are controlled for. High- and low-gearing portfolios show broadly similar factor exposures, providing limited evidence for an additional leverage-driven interest-rate channel. In contrast, sector cyclicality produces clearer heterogeneity: more cyclical portfolios are more sensitive to global risk sentiment (S&P 500), whereas less cyclical portfolios exhibit relatively stronger sensitivity to long-term rate shocks, consistent with duration-based valuation. Overall, leverage and business-model traits mainly scale exposure magnitudes rather than changing which risks are priced.Esta pesquisa analisa como os S-REITs respondem a mudanças nas condições de financiamento e nas taxas de desconto e se a alavancagem e a ciclicalidade setorial moldam essas exposições. Com retornos excedentes mensais de 33 S-REITs (janeiro de 2019 a junho de 2025), são formados portfólios igualmente ponderados por gearing (alto vs. baixo) e por ciclicalidade (mais vs. menos cíclica). Os retornos são estimados em regressões multifatoriais mensais com fatores acionistas local e global (STI e S&P500) e choques de taxa de juro aproximados por variações mensais de yields de curto e longo prazo em Singapura e nos EUA. Os resultados indicam uma estrutura de precificação estável. A exposição ao mercado acionista local domina: os betas do STI são grandes e estatisticamente significativos. O segundo canal é o desconto global de longo prazo: mudanças na yield dos EUA a 10 anos estão robustamente associadas de forma negativa aos retornos dos S-REITs, enquanto as yields de Singapura acrescentam pouca explicação após controlar por fatores globais e acionistas. Portfólios com alta e baixa alavancagem mostram exposições semelhantes, o que sugere que há pouca evidência de um canal adicional por meio da alavancagem. Em contraste, a ciclicalidade setorial diferencia resultados: portfólios mais cíclicos são mais sensíveis ao sentimento de risco global (S&P 500), enquanto os menos cíclicos reagem relativamente mais a choques de taxa longa, consistente com valoração por duração.engMonetary policyInterest rate sensitivitySingapore REITsCapital structurePolítica monetáriaSensibilidade à taxa de juroREITs de SingapuraEstrutura de capitalmaster thesis204308291